Cevdet USTA
İnşaat maliyet fiyatları, kira ve konut fiyatları günümüzün en güncel konularından sadece biridir. Çünkü astronomik seviyelere gelen kira ücretler ve ev bulmakta zorlanan büyük kesim, inşaat maliyet endeksinden etkilenen ve geleceğe dönük plan ve program yapamayan vatandaşlarımızın en büyük problemi durumuna gelmiştir.
İçinde bulunduğumuz ekonomik koşullarda konut sorunu giderek barınma sorunu yönüne doğru evirilmektedir. Maslow’un ihtiyaç teorisinde belirttiği gibi barınma insanların yaşamlarını sürdürebilmeleri için en temel ihtiyaçlarından biridir. Ülkemizde konut ve kiralık ev sorununun en büyük nedeni, geçtiğimiz yıl 6 şubatta yaşadığımız ve yüzyılın felaketi olarak adlandırılan (Allah tekrarını göstermesin) Kahramanmaraş merkezli 11 ilimizi etkileyen deprem felaketidir. Yüzbinlerce vatandaşımız evsiz kalmış, hükümet tarafından konteynerlere yerleştirilmiş, vatandaşlarımızdan bir kısmı başka şehirlere göç etmek zorunda kalmıştır. Böylesine büyük ve acı bir felaketin yaşanması doğal olarak ekonomiyi olumsuz şekilde etkilemiş hatta 2023 yılında 1,1 trilyon TL lik ek bütçe yapılmasına sebep olmuştur. Dolayısıyla konut ve kiralık ev sorununun en büyük sebebi yaşadığımız bu deprem felaketidir. Bunun dışında ülkemize gelen ve sayıları milyonlarca ifade edilen sığınmacılar,400.000 dolar karşılığı gayrimenkul alan yabancılara vatandaşlık verilmesi, yüksek enflasyon nedeniyle inşaat malzeme fiyatlarının artması, Rusya-Ukrayna savaşı nedeniyle ülkemize özellikle güney illerimize gelen yabancılar, geçen yıl Avrupa’da yaşanan gaz sıkıntısı nedeniyle ülkemizde ikamet etmeyi tercih eden Ruslar, Ukraynalılar, depremden sonra tüm Türkiye’de hız kazanan kentsel dönüşüm projeleri gibi sebeplerdir.
Kentsel dönüşümden bahsetmişken hükûmet, İstanbul’a özel bir yapılaşma sürecinin başlayacağını, bu konuda çalışma yapıldığını ifade etmiştir. İstanbul’un olası bir depremde yaşayacağı olumsuzluklar aşikardır ama ülke genelinde önlem alınması gerekir. Bu konuda TOKİ’nin yarısı bizden kampanyası ödeme gücü olan vatandaşlarımız için bir fırsattır. Ancak yüksek seyreden enflasyon nedeniyle ödeme güçlüğü iyice artmıştır. Çünkü kalite, yapılacak inşaat süresi vd. yönünden en ideali TOKİ tarafından yapılmaktadır.
Kiraların geçen yıl hükümet tarafından %25 artırım oranı ile sınırlandırılması da fiyatların yükselmesinde, ev sahiplerinin ketum davranmasında başka bir faktördür. Çünkü %25 günümüzde komik bir orandır ve bu oran en azından enflasyon verilerine göre belirlenseydi bu kadar istenmeyen olay belki yaşanmayabilirdi. Ancak temmuz ayından itibaren bu yanlış düzeltilmiş ve kira artışlarının 12 aylık ortalama enflasyon oranında hesaplanmasını karara bağlamıştır. Bir emekli yıllarca gece gündüz çalışarak bir ev almış ve kiraya vermiş ise doğal olarak rayiç bedeli isteyecektir. Emekli maaşı ile geçinmesi mümkün değildir. Ancak bu kural birkaç tane evi olan kimseler için geçerlidir. Ayrıca sadece İstanbul’da yaklaşık 800.000 tane boş dairenin bulunduğu yazılı ve görsel basında ifade edilmektedir. Öncelikle bunun çözümü aranmalıdır.
Konumuza dönecek olursak inşaat maliyetleri yaşadığımız yüksek enflasyon nedeniyle artmasından dolayı konut fiyatları da yükselme eğilimindedir. Önümüzdeki süreçte maliye ve hazine bakanımız Sn. Mehmet Şimşek’in de belirttiği gibi enflasyon da normal seyredeceği gerçeği de baz alındığında dahi inşaat malzeme fiyatları da artacağından konut fiyatlarının da artacağını söylemek abartı olmaz. Çünkü konut sıkıntısı devam etmektedir ve arz ve talep kanununa göre konut arzının çoğalması gerekir. Yaşadığımız depremden önce hükümet 500000 konut projesini uygulamaya koymuştu ama deprem nedeniyle ertelenmek zorunda kaldı. Diğer taraftan nüfus artışı da konut sorununun diğer bir parçasıdır.
Kooperatifçiliğin tekrar gündeme gelmesi konut sorununu kısmen de olsa çözecektir.1980 li yılları hatırlayalım. Merhum Turgut Özal döneminde yurdun dört bir yanında yaygınlaşan kooperatifler sayesinde tüm gelir gruplarından birçok vatandaşımız ev sahibi olmuştu o dönemde enflasyon bu kadar yüksek değildi ve nüfus bu kadar yoğun değildi ama günümüz koşullarına göre bir sistem geliştirilebilir. Kooperatifler kâr amacı gütmediğinden maliyet fiyatları ile dar ve sabit gelirli vatandaşlarımız başta olmak üzere halkımızın birçoğu bu fırsattan yararlanabilir.
Öte yandan dünya genelinde konut fiyatlarında düşüş yaşanmasına rağmen biz konut fiyat artışında dünya lideri konumundayız. Ancak içinde geçtiğimiz son birkaç ayda konut satışlarının arttığı gerçektir. Bunun en büyük sebepleri döviz kurlarının yatay seyretmesi nedeniyle konutun tekrar yatırım aracı durumuna gelmesidir.
Temmuz, ağustos, eylül, ekim aylarında koşullar bu kadar olumsuz olmasına rağmen konut satışları rekor kırmıştır.
Bir diğer sorun da arsa maliyetlerinin, işçilik giderlerinin aşırı yüksek olması ve bunun inşaat maliyetinde en büyük faktör olduğu gerçeğidir. Bu sorunu çözmek için devlet, vatandaşlara ucuz arsa tesis ederek ucuz maliyetli ve uzun vadeli kredilerle desteklemelidir.
İnşaat maliyet endeksi sürekli artış eğilimindedir ve bunun en büyük nedeni arsa maliyetleriyle birlikte işçilik maliyetlerinin yükselmesidir. Çünkü deprem bölgesinde on binlerce proje devam etmektedir ve işgücünün büyük bir bölümü bölgede çalışmaktadır.
İnşaat sektörü her ülkede lokomotif bir önem arz etmektedir. Çünkü yapımı sırasında ve inşaat bitiminde birçok sektör ihtiyaç duyulmakta ve ekonomide canlılık sağlamaktadır. Ancak ekonomik büyüme hesapları yapılırken inşaat sektörünün payının yüksek olması o kadar önemli değildir. Çünkü inşaat ile sağlanan büyüme kalıcı değil, geçicidir. Gerçek büyüme üretimle sağlanmalı ve sürekli olmalıdır.
Suriye’de yaşanan gelişmelerden sonra bazı sığınmacıların ülkelerine dönmeye başlaması ve bunun devam etmesi durumunda kira ücretlerinde yaklaşık %20 civarında bir düşme beklenmektedir. Önümüzdeki süreçte izleyeceğiz.
Bir diğer önemli konu da geçtiğimiz günlerde hazine ve maliye bakanımız Sn. Mehmet Şimşek tarafından konut sorunun çözümü için yapılan açıklamadır.Sn. Bakan ilk defa ev alacaklara veya yeni evlilere öncelik tanınarak konut sorununun tüm yurtta çözümlenmesi için 2025 yılında olumlu adımlar atılacağını veya kısaca ev sahibi olmanın kolaylaşacağından bahsetmiştir. İlk akla gelen devlet bankaları tarafından uzun faizli ve uzun vadeli kredi verilerek evi olmayan vatandaşların ev sahibi yapılmasıdır.
TÜİK tarafından kamuoyu ile paylaşılan kasım ayı inşaat maliyet endeksi bilgileri aşağıdadır.
İnşaat maliyet endeksi yıllık %35,93 arttı, aylık %0,04 arttı
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %0,04 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %35,93 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,18 arttı, işçilik endeksi %0,25 azaldı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %28,25 arttı, işçilik endeksi %54,93 arttı.
Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık %36,72 arttı, aylık %0,16 arttı
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,16 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %36,72 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,32 arttı, işçilik endeksi %0,17 azaldı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %29,41 arttı, işçilik endeksi %53,99 arttı.
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %33,42 arttı, aylık %0,35 azaldı
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,35 azaldı, bir önceki yılın aynı ayına göre %33,42 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,26 azaldı, işçilik endeksi %0,55 azaldı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %24,77 arttı, işçilik endeksi %58,40 arttı.
Kaynak: TÜİK
ZAFER ÖZCİVAN
Ekonomist-Yazar
Zafer ÖZCİVAN
aaaa aaaa
