Cevdet USTA
Çoğu ülkede artan talebe yetişemeyen inşaat sektörü, Çin ve Fransa dışındaki her yerde fiyatları yükseltiyor. Amerikan kredi derecelendirme kuruluşu Fitch Ratings’e göre, küresel konut fiyatlarının önümüzdeki iki yıl içinde artması bekleniyor.
Kuruluşun 2025 yılı için konut ve ipotek görünümü çalışmasında, “Nominal konut fiyatları, önümüzdeki iki yılın her birinde çoğu ülke için düşük ila orta tek haneli rakamlarda büyüyecek,” denildi. Fitch’in raporuna göre fiyatlar, çoğu ülkede konut arzının talebi karşılayamaması nedeniyle artıyor. Talep, düşük işsizlik, reel ücret artışı ve düşük enflasyonun alıcılara daha fazla harcanabilir gelir bırakmasıyla artmış görünüyor.
2025’te en güçlü konut fiyat artışının Hollanda, Kanada, Brezilya ve Meksika’da yaşanması beklenirken, Kanada ve Hollanda’da ilk kez ev alacakları destekleyen hükümet programları, Brezilya ve Meksika’da ise artan ücretler ve inşaat maliyetleri büyümenin lokomotifi olacak.
Çin’de ise ekonomik yavaşlamanın, fiyatları aşağıya çekmesi öngörülüyor
Bunun tek istisnası, ülkedeki sınırlı arz ve düşük faiz oranlarının fiyat artırıcı etkisiyle dengelenemeyen satın alınabilirlik ve siyasi belirsizlik nedeniyle fiyatların düşmesinin beklendiği Fransa.
Bununla birlikte, düşüş hızının geçen yıla göre daha yavaş olması ve fiyatların potansiyel olarak 2026’da artmaya başlaması bekleniyor.
Hollanda’da fiyat artışının, 2024’teki yüzde 13 seviyesinden yavaşlayarak 2025’te yüzde 8 ile yüzde 10 arasına, 2026’da ise yüzde 6 ile yüzde 8 arasına düşmesi bekleniyor.
Bu hâlâ küresel olarak en hızlı fiyat artış seviyelerinden biri ve temel olarak mevcut konutların yetersizliği, artan malzeme ve işçilik maliyetleri nedeniyle arzın sınırlı olmasından kaynaklanıyor.
Öte yandan nüfus artmakta ve haneler küçülmekte, bu da talebi arttırıyor. Hükümetin ilk kez ev alacakları destekleme programları talebi daha da artırabilir ancak sıkı maliye politikasının ülkedeki satın alma gücü artışını sınırlaması bekleniyor.
Avrupa’nın diğer bölgelerinde, fiyat artışının Almanya ve İspanya’da hızlanması, Danimarka’da ise sabit kalması bekleniyor.
İspanya’da konutların 2025 yılında 2024 yılına kıyasla yüzde 4 ila yüzde 6 arasında daha pahalı olması ve 2026 yılında fiyatların yüzde 5 ila yüzde 7 arasında daha da artması bekleniyor.
Talep, düşen faiz oranları ve düşük enflasyon nedeniyle artan tüketici güveninden besleniyor. Bu arada, rapora göre henüz yeterince yeni konut inşa edilmiyor ve yeni konutlar yeni hane halkı oluşumunun sadece yarısını karşılıyor.
Almanya’da konut fiyatlarındaki artışın 2025 ve 2026 yılları için yüzde 2 ile yüzde 4 arasında olması bekleniyor ki bu oran Fitch’in 2024 yılı için tahmin ettiği yüzde 1,5’lik orandan daha yüksek.
Rapora göre, bir yandan ılımlı ücret artışının satın alınabilirliği sınırlaması beklenirken, diğer yandan kiralarda devam eden artışlar satın almayı daha cazip hale getirerek talebi destekliyor.
İngiltere’de Fitch, kredi verenlerin 2025’te yüzde 3,5’e ulaşacak politika faiz oranlarını halihazırda fiyatlamış olması ve güçlü bir işgücü piyasası ve artan nominal kazançlarla desteklenen düşük mortgage faiz oranlarının etkisiyle 2025 ve 2026’da konut fiyatlarında yüzde 2 ila yüzde 4 arasında mütevazı bir artış bekliyor.
Fitch’e göre, Danimarka’da düşük faiz oranları ve harcanabilir gelirdeki ılımlı büyüme, fiyatları 2025 ve 2026 yıllarında yüzde 2 ila yüzde 4 oranında artıracak.
İtalya’da konut fiyatlarının, çoğunlukla yüksek mortgage oranları nedeniyle soğuyan talep nedeniyle, 2025 ve 2026 yılları için yüzde 0,5 ile yüzde 2,5 arasında artması bekleniyor.
Fitch raporunda, “Mortgage oranlarının önümüzdeki iki yıl içinde yüzde 2,5’e düşmesini, ancak 2022 öncesi seviyelere nazaran önemli ölçüde yüksek kalmasını bekliyoruz” denildi.
Bu arada arz, inşaat ruhsatlarının sayısının azaltılmasıyla sınırlı, bu nedenle çoğu geçiş eski mülkleri içeriyor ve bu da yeni konutlar özelinde daha düşük artışlar ile sonuçlanıyor.
Yeni İpotek Oranlarındaki Değişiklikler
Yeni İpotek Oranlarındaki Değişiklikler Fitch Ratings
Önümüzdeki yıllarda nelere dikkat etmeli?
Yüksek arazi, işçilik ve malzeme maliyetleri ile küçük ev müteahhitleri için yüksek borçlanma oranları ve mevzuat kısıtlamaları nedeniyle raporda yer alan ülkelerde arzın talebe kıyasla düşük kalması bekleniyor.
Öte yandan talep, düşen faiz oranları, düşük ve istikrarlı işsizlik, hane halkı harcanabilir gelirindeki büyüme ve yeni hane halkı oluşumu ile daha da destekleniyor.
Fitch, mortgage oranlarının önümüzdeki iki yıl boyunca çoğu ülkede 2024 sonu oranlarına benzer veya daha düşük olmasını ve bunun da satın alınabilirliğe olumlu anlamda etki etmesini bekliyor.
İklim riskleri konut piyasaları için devam eden bir endişe kaynağı
Başta sel olmak üzere iklim değişikliğine ilişkin hususlar fiyatları etkileyebilirken, sürdürülebilir inşaat uygulamalarını vurgulayan AB düzenlemeleri de konut maliyetlerini etkileyebilir.
Enerji tasarruflu evlerde, fiyatlar düşse bile yüksek enerji maliyetleri nedeniyle daha yüksek talep görülebilir. Raporda, Avrupa’daki bazı bankaların Enerji Kimlik Belgesi kategorisine göre farklı kredi koşulları sunduğu belirtiliyor.
Küresel gelişmeler beklenen fiyat değişikliklerini değiştirebilir
Fitch’e göre, hane halkı gelirinin beklenenden daha güçlü olması halinde konut fiyatlarındaki artış, tahminlerinden daha hızlı gerçekleşebilir.
Ayrıca, merkez bankalarının faiz indirimleri beklenenden daha kapsamlı olursa, bu piyasaya daha fazla alıcı getirebilir ve fiyat artışını daha da körükleyebilir.
Öte yandan, beklenenden daha kötü ekonomik koşullar daha yüksek işsizlik ve daha düşük reel gelirle sonuçlanarak talebi azaltabilir.
Enflasyonun yeniden yükselmesi halinde ise merkez bankaları, hane halkının borçlanma kapasitesini sınırlayan gevşeme politikalarını tersine çevirebilir.
Rapora göre, artan sigorta maliyetleri, bakım masrafları ve bazı durumlarda yüksek emlak vergileri de birçok potansiyel alıcıyı konut piyasasından uzak tutabilir.
Kaynak İnşaat Teknik
Zafer ÖZCİVAN
aaaa aaaa
