Zafer ÖZCİVAN2025 ARALIK AYI KONUT SATIŞ İSTATİSTİKLERİ
2025 yılı, Türkiye konut piyasası açısından rakamsal olarak güçlü ama yapısal olarak tartışmalı bir tablo ortaya koydu. Yıl genelinde konut satışları bir önceki yıla göre yüzde 14,3 artarak 1 milyon 688 bin 910 adede ulaştı. İlk bakışta bu artış, konut piyasasında belirgin bir toparlanmaya işaret ediyor gibi görünse de verilerin alt kırılımları incelendiğinde bu hareketliliğin daha çok zorunlu talep, enflasyondan kaçış refleksi ve kredi koşullarındaki görece gevşeme beklentisi ile şekillendiği anlaşılıyor.
Büyükşehirler Ağırlığını Koruyor
2025 yılında da konut satışlarının ağırlığı büyükşehirlerde yoğunlaştı. İstanbul 280 bin 262 satışla ilk sırada yer alırken, Ankara (152 bin 534) ve İzmir (96 bin 998) onu izledi. Bu tablo, Türkiye’de konut talebinin hâlâ ekonomik faaliyetlerin, istihdamın ve nüfus hareketlerinin yoğun olduğu merkezlerde toplandığını gösteriyor. Buna karşılık Ardahan, Bayburt ve Hakkâri gibi illerde satış sayılarının binli seviyelerde kalması, bölgesel gelir farklarının ve göç dinamiklerinin konut piyasasına doğrudan yansıdığını ortaya koyuyor.
Aralık Ayı Satışları: Yıl Sonu Hızlanması
Aralık 2025’te 254 bin 777 konut satışı gerçekleşti. Bu rakam, geçen yılın aynı ayına göre yüzde 19,8’lik güçlü bir artışa işaret ediyor. Aralık ayındaki bu sıçrama, yıl sonuna yaklaşırken alıcıların “daha fazla gecikmeden alım yapma” eğilimini güçlendirdiğini gösteriyor. Özellikle fiyatların ve maliyetlerin önümüzdeki dönemde daha da artacağı beklentisi, bekleyen talebin öne çekilmesine neden olmuş görünüyor.
İpotekli Satışlarda Dikkat Çekici Artış
2025 verilerinin en çarpıcı unsurlarından biri, ipotekli konut satışlarındaki güçlü yükseliş oldu. Yıl genelinde ipotekli satışlar yüzde 49,3 artarak 236 bin 668 adede ulaştı. Aralık ayında ise ipotekli satışlar 29 bin 149 olarak gerçekleşti. Buna rağmen, ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payı yıl genelinde yalnızca %14 seviyesinde kaldı.
Bu durum, kredi kullanımında artış olduğunu ancak hâlâ konut alımlarının büyük ölçüde nakit, senet veya alternatif finansman yöntemleriyle gerçekleştiğini gösteriyor. Yüksek faiz oranlarının alıcıyı sınırlamaya devam ettiği, krediye erişimin ise daha çok belirli gelir gruplarıyla sınırlı kaldığı anlaşılıyor.
İlk El – İkinci El Ayrımı: İkinci El Ağırlığı Sürüyor
2025 yılında 540 bin 786 adet ilk el konut satışı gerçekleşirken, 1 milyon 148 bin 124 adet konut ikinci el olarak el değiştirdi. İlk el satışlar yıllık bazda yüzde 11,6 artarken, ikinci el satışlardaki artış yüzde 15,6 ile daha yüksek gerçekleşti.
Bu tablo, yeni konut üretiminin talebi karşılamakta zorlandığını ve mevcut konut stokunun piyasadaki ana hareket alanını oluşturduğunu gösteriyor. Artan inşaat maliyetleri, arsa fiyatları ve finansman sorunları, yeni konut arzını sınırlarken; hane halkları daha ulaşılabilir olan ikinci el konutlara yöneliyor.
İlk El Satışların Payındaki Gerileme
Aralık ayında ilk el konut satışlarının toplam satışlar içindeki payı %38 olurken, yıl genelinde bu oran %32’de kaldı. Bu oran, konut piyasasında arz yönlü yapısal sorunların giderek daha görünür hale geldiğini düşündürüyor. Yeni konut üretimi artmadıkça, fiyat baskısının ve barınma sorunlarının kalıcı hale gelme riski güçleniyor.
Yabancılara Satış: Gerileme Sürüyor
2025 yılında yabancılara yapılan konut satışları 21 bin 534 adetle bir önceki yıla göre yüzde 9,4 azaldı. Toplam satışlar içindeki payın yalnızca %1,3 olması, yabancı talebin artık piyasayı sürükleyici bir unsur olmaktan çıktığını net biçimde gösteriyor.
İstanbul, Antalya ve Mersin yabancılara satışta yine ilk sıralarda yer alsa da gerek vatandaşlık düzenlemeleri gerekse küresel ekonomik belirsizlikler yabancı talebin sınırlı kalmasına neden oluyor. Özellikle Rusya, İran ve Ukrayna vatandaşlarının talebi öne çıksa da bu talep geçmiş yıllarla kıyaslandığında daha temkinli bir görünüm sergiliyor.
Konut Satışlarındaki Artış Ne Anlama Geliyor?
2025’te konut satışlarının artması, tek başına sağlıklı bir konut piyasasına işaret etmiyor. Aksine bu artışın önemli bir bölümü, yüksek enflasyon ortamında tasarrufların korunma çabası, kiralardaki hızlı yükseliş ve ileride daha pahalı olacak endişesiyle yapılan alımlar sonucu ortaya çıkıyor.
Konut, giderek daha fazla barınma ihtiyacından ziyade bir değer saklama aracı olarak görülüyor. Bu durum, özellikle dar ve orta gelirli hane halkları için konuta erişimi zorlaştırırken, sosyal ve mekânsal eşitsizlikleri derinleştiriyor.
Genel Değerlendirme
2025 konut satış verileri, nicel olarak güçlü ama nitel olarak sorunlu bir tabloya işaret ediyor. Satışlar artıyor, ancak bu artış erişilebilirlik, sürdürülebilirlik ve sosyal denge açısından olumlu sinyaller vermiyor. Yeni konut arzının artırılmadığı, finansman koşullarının iyileştirilmediği ve kiralık konut piyasasına yönelik kalıcı politikalar geliştirilmediği sürece, konut piyasasındaki bu hareketlilik kalıcı bir rahatlama sağlamaktan uzak kalacaktır.
Kaynak: TÜİK
ZAFER ÖZCİVAN
Ekonomist-Yazar
Cevdet USTA
